“拐点”之争

　　围绕着房价未来将是跌还是涨，大家开始了一场关于房地产市场是否存在拐点的争论。有些人认为楼市的冬天已经来临，中国房地产市场已经出现了拐点。而有些人则认为现在提楼市拐点还为时过早。

　　持“拐点论”的专家和学者认为：“价涨量跌”现象实际上是市场承受力已经接近极限的一种表现，房价的过快上涨，已经远远超过大部分消费者的真实消费能力，市场已经无力再支撑房价走高。房产中介的促销行为和公司老板携款逃跑间接说明了房地产开发市场的风险正在严重加剧。由于去年底政府实施了增加土地供给的政策，降低了房地产开发商的成本，从而在一定程度上平抑了目前的高房价；受政府紧缩政策和房贷新政的影响，经济能力较弱的购房者被挡在市场之外；同时，投资成本的加大也促使部分投资者“弃暗投明”，转而将资金抽出房地产市场，寻求其他收益较高、投资环境也更为轻松的投资品种。经济实力较强的购房者出现市场分流，投资需求减弱，自住需求成为市场主力。在政府打击囤地、囤房行为的政策重压下，开发商捂盘盈利的希望遭遇破灭。

　　另外，政府正在力图扭转中国房地产的发展方向，以商品住宅为主改为以民生住宅为主的经济适用房和廉租房制度，减少了人们购买商品房的需求。上述因素的综合作用将会导致近期我国房地产市场出现拐点。

　　持“非拐点论”的专家学者则认为：土地价格作为房价上涨的主要动力，其增值趋势随着经济的不断发展不会发生根本改变，而土地的升值决定着房价的升值。中国房地产行业的市场化较改革开放整整晚了20 多年时间。在绝大部分城市，房地产的价值是一直被市场低估的，一旦全面市场化，必然会迎来价值的重新评估，房地产价值的回归其实就是房价飙升的核心原因。房地产行业作为经济的主要支持点之一，作为带动经济其他行业达7% 以上的增长的支柱性产业，政府不愿意看到楼市出现拐点。从中国当前情况来看，房地产市场面临巨大的需求：一方面，中国多年来积聚的人口红利，人民收入的快速增长以及国家对个人消费贷款的支持力度都决定着对房地产市场的巨大需求；另一方面，中国的城市化进程与旧城改造使得人们对房屋的需求存在刚性。

　　总体来看，不同声音、不同观点说明了当前市场中对房价是涨是跌存在着迷茫和不确定性。笔者总体的判断是，当前中国房地产供不应求的基本格局未有任何改变，导致供不应求局面出现流动性过剩和政府垄断性的土地制度没有任何改变，因此所谓“拐点论”是虚妄的，更多其实表明的是社会公众对拐点的期待。
　　宏观因素推动房地产市场继续向好

　　简单地断定拐点是否出现并无太多益处。

　　究竟该如何看待这个问题，需要我们从不同角度来重新审视目前的房地产市场，并从中得到政策启示。

　　第一，从国际环境来看，由于受美国次级债危机的影响，2008 年全球经济下行风险将是宏观经济面临

　　第二，从宏观层面看，我国宏观经济一直保持良好势头。据国家信息中心报告预测，2007 年全年，我国GDP 增速将达11.4%，全社会固定资产投资名义增速为25.5%，社会消费品零售额名义增速16.4%，外贸顺差将达2680 亿美元，CPI 涨幅为4.7%。而报告还指出，2008 年我国经济增长率高位趋稳、小幅回落，约为10.8%；物价总水平涨幅趋缓，CPI 涨幅约为4.5%。在宏观经济发展的基础上，我国城市进程仍将逐步加快，人口红利还将持续。“十一五”规划指出：到2010年，我国人均GDP 将达到19270 元，城市化水平由43% 提高到47%。而国内大部分专家学者都认为我国的人口红利还将持续5-10年。这些都构成了对我国房地产行业发展的巨大推动力。

　　第三，从流动性过剩角度来看，虽然目前全球金融市场处于剧烈波动状况，美国等一些发达国家甚至出现了流动性不足。但从国际货币组织2007 年10 月发布的《世界经济展望》显示，在过去的一年间，大量外汇通过经常项目和资本项目流入新兴和发展中经济体。近来流入新兴经济体的私人资本规模也在迅速扩张，资本流入依然维持较高的水平。我国在国际收支失衡背景下的高额外汇储备、人民币升值预期和实际负利率等因素的影响下，依然保持充足的流动性。流动性过剩势必会对股市和楼市产生重大影响。

　　而一些专家学者通过实证分析得出与股市相比，流动性过剩对房地产市场的影响要更为显著。我们认为，尤其是在近期伴随着建设银行、中国石油等大盘蓝筹股的回归增加了股票市场的供应，使股票市场的流动性得到初步缓解。在这样的态势下，恐怕近期房地产市场需要更多承担的是股市对房市的替代效应。房地产市场很有可能成为我国过剩流动性宣泄的重要场所，政府对房市的调控压力将进一步加大。

　　第四，从房地产行业角度来看，由于房地产商品本身的特殊性决定了其行业的特殊性。房地产这种特殊商品兼有普通商品和投资品的特性，当持有者将它视为普通商品而用于满足消费性需求时，其效用基本是固定不变的；当持有者把它看作投资品而用于满足投资性需求时，其效用会随着经济环境的变化而变化。当前的房地产需求由消费性需求和投资性需求组成。如果消费性住房没有得到有效供应，不能满足居民正常的消费性需求，则很有可能产生供给限制下的“郁金香”型泡沫；而如果大量的投资型购房被闲置，不能转化为有效供应，就会使投资性需求转化为投机性需求，从而产生“股票型”泡沫。

　　而在大多数情况下，甚至会出现两种类型泡沫同时并存的现象。这就使得政府在对房地产市场进行调控时，如何定位房地产市场变得十分重要。

　　第五，在我国的城市化进程中，房地产市场的进程有十分重要的作用。目前，中国城镇人均住房面积只相当于发达国家平均水平的60%，而中国的城镇化率只有45％，这意味着中国的房地产建设进程可能走完了1/3。因此，我们尚需从整体上来看待中国的房地产市场。从城市化进程角度来看，当前对房地产市场是否出现拐点的讨论主要集中在京、沪、穗、深等城市化程度较高的一线城市，而忽略了城市化进程正加速发展的一些二线、三线城市。事实上，这些城市极有可能成为接下来“轮涨”的对象，上演一线城市房价暴涨的景象。

　　最后，我们估计，当前中国许多城市房地产发展肯定已经“挤”掉了未来许多年的发展空间，但这并不意味着当前房地产市场即将崩盘并进入拐点。曾对中国房地产市场泡沫进行预警分析，结果显示：从 2003 年开始，国家明确肯定了房地产业在国民经济中的重要作用，采取了一系列政策措施作用于土地市场、房地产金融市场、商品房销售市场，针对房地产从业者实行一定的监管和调控，通过商品房信贷措施、税收调节机制、住房补贴制度、经济适用房的建设等手段，国家对房地产消费者进行引导。从2003 年到2006 年的预警值来看，虽然有所反复，但是随着国家宏观调控政策效果的逐渐显现，这个数值还是逐步接近安全状态的，2006 年的预警值为安全。说明我国房地产市场在2003 年以后，从整体上还是运行良好的。问题可能就出在我国房地产市场出现了局部过热，尤其是在城市化程度较高的一线城市出现了过热。这点从房价收入比这一指标可以得到反映。

　　房价收入比是衡量居民对房价承受能力的指标。从上表可以看出，北京和上海的房价收入比在近几年一直保持在10 倍以上，一直高于全国的平均水平。而2007 年一线城市房价上涨速度进一步加快。以北京为例，今年1 － 9 月人均可支配收入为18364元，户均人口为2.89。如果按一个家庭购买五环附近90 平方米的商品房，每平米均价12000 元计算，北京市的房价收入比＝（90×12000）/（3×18364×4/3）＝ 14.7。而从租售比指标来看，目前北京、上海等核心城市，大量商品房租售比已经远远超过1 ∶300，而部分泡沫严重的城市如福州，一套售价200 万的住宅，月租金却只有3000 元左右，租售比甚至超过1 ∶ 600。这样的房价恐怕已经超出了社会一般公众的承受范围，买房越来越成为一般劳动者可望而不可及的“奢侈的”生活必需品。

　　从以上不同角度的分析，我们可以看出，我国房地产市场的发展受很多综合因素的影响，考虑房地产市场应该注重其发展趋势。

　　提出并思考房地产市场是否出现拐点的意义也许在于相关的争论将会影响房地产市场各参与主体的决策预期，从而影响市场的发展趋势，特别是高涨的房市降温。

　　从制度层面解决房地产市场问题

　　我们认为，关注房地产市场，最重要的不是拐点是否出现，以及房价是上涨还是下跌，而是房地产市场的制度是否公平，开发模式是否合理，以及长期发展是否健康。因此，我们不应该只关注房价本身，更应该从多角度考量房地产市场。以下我们对有关政府决策提出若干意

　　第一，从供给方式看，或许政府更应该借鉴近期调控股市的方式，多用市场手段来调控市场。由于建设银行、中石油等一些大盘蓝筹股的回归，使得股市的调控效果初步显现。这是因为大盘蓝筹股的回归一方面在申购期间冻结了大部分的股市资金，在这期间使得股市在资金取向上发生了很多变化。

　　另一方面大盘蓝筹股的回归，使得人们的投资预期趋于长期化。这样合理地规范了人们的投资预期。这说明政府在与大型国企的利益博弈中容易达成共识，从而形成股市的有效供给。从短期看，政府在对房地产市场进行调控时，也应该注重同各有关利益主体的博弈，特别是要注重与房地产开发商沟通与交流，正确引导房地产开发商的行为，使其在权衡各方利弊的同时，做出更合理的决策，从而增加房地产市场的有效供给。

　　第二，土地在中国从来都是命根子，在对房地产市场的供给中，土地无疑也是最关键的因素。然而，我国土地供应是垄断性的，政府成了最大的土地供给商，土地收入成为了许多地方政府财政收入的主要源泉之一。

　　这就使得本来作为调控工具的土地变成了牟利工具。地方政府的角色定位从房地产市场的调控者变成了最大的既得利益者。这就要求中央政府一方面在与地方政府的博弈中，合理引导地方政府的行为，使其从利益主体真正转变到调控主体，让土地真正成为调控房市的有效工具。笔者为此一再呼吁，就是要启动“第三次土地革命”，建立起土地的现代产权制度，以完全变革土地的供应方式。另一方面，政府还要强化土地收入的再分配功能，用这部分收入来增加对中低收入者的保障性住房或对中低收入者给予适当住房补贴。

　　第三，从需求角度看，要继续从需求入手调控房地产，应该抑制高收入群体对房地产的投资与投机性需求，但要注意不能够抑制居民主体改善居住条件的正常需求。为此，我们建议，一方面，要尽快开征财产税（物业税），以增加持有环节的税收，使非居住住宅的持有成本大幅度上升，从而从需求端抑制房价上升。

　　另一方面，国家在消费信贷政策的运用上已经出台政策，区分不同收入阶层的购房能力和需求，细化调控政策，对低收入者及小户型降低首付比例，对高收入者和二手房提高首付比例。对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以下的，贷款首付款比例( 包括本外币贷款，下同) 不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套( 含) 以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

　　第四，从产业发展的角度来看，在住房市场化改革很长一段时间以来，由于房地产开发商只要凭借足够的资金就可以攫取很大的利润，导致发展商在经营理念、运营管理等方面并没有实质性的进步和提升，表面化的业绩和上市的市值，使得许多开发商过于激进、盲目扩张，战线拉得过长，一旦市场发生逆转，许多企业将无从应对、无所适从，甚至难以生存。这也使得很多房地产开发商只是资金密集型的企业，而在技术和管理创新方面进步缓慢，缺乏应对世界经济冲击的核心竞争力。

　　第五，房地产业在整个国民经济中占有举足轻重的地位，我们还应该从金融安全的高度来看待房地产的产业发展问题。由于银行的优质资产中的大部分都是贷给了房地产开发企业，如果房子卖不出去的话，很多房地产企业会因此而无法还贷，造成银行的呆账、坏账大幅增加，严重的情况还有可能造成全国性的信用危机和产业资金链的断裂，所以政府肯定也不希望房地产的价格出现大起大落。从产业性质来看，房地产当中的居民住房更多地代表了一种公共品的性质，是作为一种居住的功能而存在的商品，政府应该把房地产作为民生的问题来看待，不断增加经济适用房和廉租房的供给，完善住房保障体系，缓解商品房的价格上涨压力。